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    中高端酒店和民宿狂奔,新疆市場已成紅海

    曹沁 · 2024-07-24 14:24:07 來源:邁點網

    暑期以來,新疆旅游熱度持續攀升,美團數據顯示,截至7月9日,暑期新疆文旅預訂量同比增長34%,2024年古爾邦節期間,新疆累計接待游客1041.83萬人次,‌同比增長9.93%;‌實現旅游收入106.42億元,‌同比增長15.76%。

    邁點注意到,這兩年客流量的持續攀升也帶來了區域酒店市場的蓬勃發展,據企查查數據顯示,截至6月20日,在新疆維吾爾自治區,現存酒店相關企業3.2萬家,年內新增注冊量為2667家,2023年全年新增相關企業5960家,國際酒店集團和本土酒店集團紛紛將目光投向新疆。但同樣地,激增的客流也暴露了區域酒店市場的一些問題,社交平臺上關于新疆酒店難訂、價格虛高的討論不絕于耳。那么,新疆酒店市場究竟發展成了何種模樣?未來又將往哪走?邁點聚焦新疆酒店市場,想要找到一些答案。

    高端涌入前夜,新疆酒店市場發展成啥樣了?

    有資料顯示,2023年新疆住宿和餐飲業的增加值為171.11億元,同比增長19.7%,其中酒店收入從2022年的16.05億元增長到2023年的24.96億元,整體酒店市場保持強勁的增長勢頭。不過,與其他區域酒店市場不同,基于特殊的地理環境和區位分布,新疆酒店市場正顯現出不同的現狀:

    現狀之一,中高端酒店市場迅猛發展,開業門店大幅增長,但品牌化、連鎖化程度并不高。據邁點研究院不完全統計,目前新疆地區高端酒店、精品民宿共計72家,而2023年至今新疆地區新增的四星酒店就有168家,中高端酒店增速明顯加快。與此同時,越來越多的連鎖中高端酒店品牌加碼新疆市場,比如陌上酒店集團目前在新疆地區已有5家酒店開業運營,客房量達到458間,并實現了四大品牌同時入駐新疆。首旅如家酒店集團旗下萬信至格酒店在新疆也已有兩家門店開業。不過整體來看,區域連鎖化水平仍有提升空間,《2024中國酒店投資白皮書》顯示,新疆四、五星級酒店連鎖率分別為21.78%和26.36%,遠低于全國平均水平。

    現狀之二,精品民宿占比較高,且增速明顯。據企查查數據顯示,2023年注冊地在新疆的民宿相關企業新增注冊量3265家,增速達292%,途家民宿則顯示2023年6月至今年6月,新疆地區民宿數量同比上一年增長1.2倍。與此同時,邁點研究發現,新疆已開業的精品民宿基本圍繞景區布局,替代了一部分高端酒店缺失的問題。以阿勒泰高端酒店為例,已開業的10家五星酒店只有攜程度假農莊是連鎖品牌,精品民宿占比最高。

    現狀之三,流量激增,但住宿房量供給嚴重不足。由于目前新疆住宿業民宿占主體,整體房量相對較少,阿勒泰地區新開業的禾木及早民宿、深山里•游哉優宅度假民宿(禾木風景區店)分別只有13和28間客房。與此同時,新疆酒店市場在客房總量上也略顯不足,以阿勒泰地區為例,其目前開業酒店、民宿共計103家,總客房量僅為10326間,平均每家只有100間客房,面對瘋狂涌入的消費者,住宿產品明顯供給。在此背景下,新疆酒店市場也出現了酒店難訂、價格虛高等輿論問題,邁點檢索OTA平臺發現,新疆不少三、四星級酒店暑期房價也能漲到一兩千元。

    現狀之四,高端酒店起步較晚,但這兩年增速明顯提升。根據邁點研究院不完全統計,目前新疆地區已有的72家高端酒店和精品民宿中,有28家是2019年之前開的,自2019年之后高端酒店開業速度明顯提升,2021年開始每年新增高端酒店6家以上,2024年至今已新開13家高端酒店。另從一份網傳的新疆待開業高端酒店清單中,還可以看到麗思卡爾頓、萬豪、洲際、英迪格等國際奢牌的身影,其中明確落地的有中國綠發在新疆引入的四個酒店集群,包括新疆華美勝地伊寧洲際酒店集群項目、烏魯木齊麗思卡爾頓酒店集群項目、那拉提英迪格酒店集群項目、庫爾勒萬麗酒店集群項目。以及在阿勒泰禾木村禾木吉克普林滑雪場景區簽約落地的阿勒泰希爾頓嘉悅里度假酒店、康萊德&希爾頓格芮精選雙品牌酒店、禾木英迪格酒店等。

    值得注意的是,由于地域遼闊,新疆酒店市場也出現了明顯區域分布不均的情況,中高端及以上酒店多位于省會城市,旅游環線站點之間缺乏優質酒店產品供給,留宿接待能力較差。有去新疆旅游的朋友告訴邁點,她入住的民宿位于某景區周邊,是牧民自建的蒙古包旅游旺季作為民宿出租,附近幾乎沒有任何娛樂設施和基礎設施,甚至連衛生間都沒有。

    想在新疆投酒店機會和難點都要關注

    在中國旅游地圖中,新疆一直都不算低調,特殊的自然風貌和人文景觀使得新疆一直吸引消費者的目光,從酒店投資角度來看,其在這兩年也展現了不小的投資機會。

    在政策端,各類推動新疆文旅產業的國家和區域政策的推出,進一步完善了區域基礎設施。比如文化和旅游部發布了多項措施來支持新疆的文旅發展,包括整合文旅資源、打造新疆文旅IP等,并發布了“新疆是個好地方”新疆旅游消費專項行動計劃,從2024年持續至2026年,涉及客源地營銷、目的地優惠、豐富旅游產品供給、完善交通服務、加強宣傳推廣等方面。同時新疆維吾爾自治區黨委辦公廳和人民政府辦公廳印發了《自治區加快推動旅游業高質量發展三年行動方案(2024—2026年)》,提出到2026年,全區旅游接待總人次達到3.5億人次,旅游總收入達4200億元,年均增速均達到10%以上。

    在消費端,持續增長的旅游熱度大幅拉升了客流。有數據顯示,2023年度,新疆接待國內外游客達到26544.03萬人次,同比增長117.04%;旅游總收入達到2967.15億元,同比增長226.93%。今年以來,新疆旅游市場繼續保持增長態勢,2024年1月至5月,累計接待國內外游客8338.99萬人次,同比增長13.69%;實現旅游收入902.03億元,同比增長38.87%,進入暑期后新疆更是迎來了旺季,住宿需求大幅增長。

    在投資端來看,成本機會和存量機會大有可為。一方面,與其他地區相比,新疆酒店投資的成本較低,物業租金和租賃條件更為優惠,在運營階段人力成本也并不高。有投資人佚名告訴邁點,他有一家小房量的酒店,由于冬季大雪基本不營業,在營業季節不少員工是兼職過來的,基本上也能覆蓋日常運營。另一方面,新疆存量市場廣闊,翻改需求大?!?024中國酒店投資白皮書》數據顯示,截至2023年12月,新疆各檔位酒店共有存量客房超過38萬間,其中連鎖酒店客房存量僅為7萬余間,擁有極大的翻新改造的需求。

    誠然,政策、消費和投資端的利好確實為酒店投資帶來了更多的機會,諸多酒店項目簽約新疆也正是基于此,但對于不少仍在觀望的投資者而言,投資可能遇到的難點也必須關注:

    難點之一,新疆地域遼闊,景區與景區之間距離太遠,酒店投資所需的基礎建設無法到位。邁點檢索發現,新疆南疆和北疆兩條旅游線路上的景點距離均是幾百公里起步,如烏魯木齊到可可托海鎮共有515km,烏魯木齊到賽里木湖需要540km,禾木到烏爾禾世界魔鬼城需要370km,克拉瑪依到賽里木湖需要450km,且沿路人煙稀少,均為草原或戈壁,基礎設施并不完善。這也意味著一個酒店項目想在景區周邊落地,其覆蓋范圍非常有限,能承載的客流也相當有限。

    難點之二,新疆淡旺季明顯,短期生意能否覆蓋酒店的投資收益并不可控。受地理環境的影響,新疆不少景區和周邊酒店位于山區,在冬季暴雪等惡劣天氣的時候基本上無法運營,為了降低淡旺季帶來的影響,就會出現酒店旺季惡意漲價賺錢的情況,影響區域酒店產業的高質量發展,不過這兩年區域政府已相繼出臺價格管控政策,一定程度上減少了這類情況。不過站在投資人角度來看,淡旺季影響下的酒店收益能否為酒店帶來理想的投資回報,還是需要一些謹慎的測算。

    難點之三,酒店專業管理人才短缺。前文已經提及,由于季節性原因,不少酒店為了減少人力成本,都選擇在淡季遣散員工,來年旺季再重新招募新員工,這種做法導致酒店員工及服務團隊的穩定性較差,服務質量難以保證。同時由于地理位置偏遠和氣候條件較為嚴酷,吸引遠距離的酒店管理人才顯得尤為困難。這種人才短缺不僅影響了酒店的日常運營效率,也制約了酒店整體服務水平的提升。

    另外,伴隨著越來越多成熟的酒店集團進入新疆酒店市場,所謂的投資難度在集團整體的供應鏈優勢和人才優勢下有所降低,但這也意味著市場競爭壓力也在不斷增大。從小在伊寧市長大的新疆本地人佚名告訴邁點,其小時候的伊寧市并沒有太多的品牌中高端酒店,但近年回去后發現市里已先后開了陌上輕雅酒店、亞朵酒店、麗呈華廷酒店等中高端酒店品牌,進一步加劇了區域酒店市場的競爭。

    新疆酒店投資市場的未來猜想

    與其他區域不同,新疆酒店市場的發展過程非常迅速,從單體遍地到連鎖酒店品牌瘋狂涌入只用了短短幾年的時間,這一速率未來將伴隨著社交網絡的普及、新疆經濟的快速發展以及新疆持續增長的旅游消費情況而進一步加快??梢钥吹?,未來幾年將依然是新疆酒店投資市場最為火熱的時期,那么站在當下看未來,新疆酒店投資市場將有哪些變化?

    在品牌發展角度,高端酒店的涌入拉動中高端酒店市場迅猛發展,區域酒店品牌連鎖化、品牌化程度進一步提升,區域酒管公司有機會形成。

    首先,伴隨著未來三年國際高端、國內高端酒店品牌的相繼落地開業,將進一步拉動酒店所處區域周邊配套產業的建設,包括餐飲、商業等,從而吸引更多的旅游高消費群體。此時產品高品質和投資高性價比兼備的中高端酒店也擁有更大的發展空間。事實上,目前已有不少中高端酒店加碼這一區域,亞朵集團、陌上酒店集團、麗呈集團等均在新疆有所布局。

    其次,存量改造需求擴大,將進一步拉動區域酒店品牌化、連鎖化程度提升。盡管新疆酒店市場的發展處于初級階段,但其酒店市場的發展歷史并不算短,大量的單體酒店經營多年后面臨翻新改造的需求,在翻改的需求下,不少投資人會傾向于選擇成熟的連鎖品牌進行加盟。佚名告訴邁點,其有一些比較年輕的酒店投資人朋友,在投資選擇中都更傾向于頭部酒店集團旗下的成熟品牌。

    最后,市場容量的增加有可能推進區域酒管公司的形成。目前來看,新疆區域酒店市場依然是單兵作戰的比較多,其根本原因在于當地酒店投資人或業主品牌意識薄弱,連鎖化需求不強。但伴隨著越來越多的連鎖品牌進駐新疆市場,更熟悉本地市場的酒管公司或許有形成的可能。

    在區域布局角度,南疆北疆大環線依然是酒店布局的重要方向,但不同酒店品類或許在城市選擇上有所側重。

    目前來看,盡管新疆文旅發展規劃覆蓋全區,但從消費路徑來看依然是以南疆、北疆兩條大環線為主,抵達新疆后的自駕游基本上也在南北疆環線上選擇。

    不過由于這兩條環線貫穿全疆,中間有很多分岔路,有的導向景區,有的導向核心城市,有的則導向縣級市等下沉市場等,因此從某種程度來說,未來新疆酒店投資市場將繼續圍繞南北疆兩條大環節進行布局。

    不過在選址上,高星酒店會更加聚焦核心景區、核心城市等旅游目的地,目前來看國際聯號們的選擇也是遵循這一規律,而低星級酒店的選址或將更加下沉,加強對空白市場的滲透,并拿下區域首店等。事實上也有酒店集團早已有這樣的布局,有數據顯示,截至6月底,尚美數智酒店集團在新疆、內蒙古、廣西、西藏及寧夏五大自治區已簽約酒店共計592家。其中,新疆維吾爾自治區已簽約酒店185家,同比增長39.39%,增速第一。

    寫在最后

    基于新疆區域而探討的酒店投資是一個很大的命題,其受到政策、消費趨勢、消費行為、營商環境等多個層面的影響,區域熱度的高漲和人流量的涌入并非唯一衡量區域酒店投資價值的指標。事實上這個暑期的新疆盡管客流依然暴增,但不少酒店、民宿已經出現入住率不升反降的情況,這也充分證明了新疆住宿市場的復雜性。此時,對于酒店投資者而言,想要在新疆酒店市場分一杯羹,不僅要有對市場充分的了解,還要找到合適的品牌、產品以及時機才能更好地入局。

     

    本文轉載自邁點網,作者:曹沁

     

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